Sprzedaż zakładu lub nieruchomości przemysłowej: jak przygotować dokumenty i uniknąć problemów prawnych?

Kupujący prosi tylko o podstawowe dokumenty to właśnie usłyszeliśmy na starcie. Tydzień później due diligence wyłapało antresolę bez projektu, przerwę w pięcioletnich pomiarach elektrycznych i nieaktualną Instrukcję Bezpieczeństwa Pożarowego. Miało to wpływ na obniżenie finalnej ceny, dodanie zapisów zawieszających zakup oraz twarde warunki zamknięcia.

Zasada przewodnia: sprzedajesz zgodność, nie tylko metry kwadratowe

W transakcjach przemysłowych kupujący płaci za pewność, że zakład legalnie powstał, legalnie działa i przejdzie kontrolę bez problemów. W praktyce oznacza to dwie równoległe ścieżki: prawo budowlane (legalność, przeglądy, książka obiektu) oraz p.poż. (strefy, systemy, testy, instrukcja bezpieczeństwa pożarowego). Jeśli choć jedna kuleje, negocjujesz rabat albo bierzesz na siebie zobowiązania naprawcze w umowie.

Z naszego doświadczenia wynika, że najlepiej sprzedają się obiekty, w których dokumenty są kompletne i aktualne.

Pakiet budowlany: co musi się znaleźć w teczce sprzedażowej?

1. Decyzje administracyjne: pozwolenie na budowę, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie (lub skuteczne zawiadomienie o zakończeniu), decyzje o zmianie sposobu użytkowania. Dlaczego? Bo kupujący nie chce dziedziczyć samowoli.
2. Książka obiektu budowlanego z wpisami przeglądów półrocznych, rocznych i pięcioletnich, protokoły końcowe z napraw (daty, podpisy, zdjęcia „po”).
3. Dokumentacja powykonawcza (rzuty, przekroje, schematy instalacji) i inwentaryzacja powykonawcza z klauzulą geodety. Brak planów przekłada się na dłuższe due diligence i więcej pytań.
4. Zestawienie odstępstw od projektu: co istotne, a co „nieistotne” z podstawą prawną i dokumentacją legalizacji. Kupujący doceni przejrzystość dokumentacji.
5. Pomiary elektryczne i instalacji odgromowej – komplet, aktualne daty, protokoły z badaniami uziemień. To jest najczęstszy brak.

Pakiet p.poż.: pokaż, że obiekt działa zgodnie z przepisami

1. Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego spójna z aktualnym układem hal i rzeczywistym składowaniem (wysokości, gęstości).
2. Mapa stref pożarowych z opisami przegród i odporności ogniowych oraz uszczelnienia EI przejść instalacyjnych (deklaracje systemowe).